Markus Beforth · Der Renditedoktor
Leerstands- und Renovierungsrechner
Lohnt sich eine höhere Miete trotz Leerstand und Renovierung? Vergleiche zwei Varianten – einfach herrichten und vermieten oder aufwerten und höher vermieten. Alle Eingaben bleiben in Deinem Browser.
Erstellt am 27.9.2026 mit dem Leerstands- und Renovierungsrechner auf www.markus-beforth.de/vermieter-tools/leerstandsrechner
Eingaben
- Variante A (einfach herrichten): Kaltmiete 1.000,00 € monatlich, vermietet nach 0 Monaten, einmalige Kosten 0,00 € zzgl. 0 % Puffer = 0,00 €, zusätzliche Kosten je Leerstandsmonat 0,00 €
- Variante B (aufwerten): Kaltmiete 1.150,00 € monatlich, vermietet nach 2 Monaten, einmalige Kosten 10.000,00 € zzgl. 0 % Puffer = 10.000,00 €, zusätzliche Kosten je Leerstandsmonat 0,00 €
- Betrachtungszeitraum: 10 Jahre
Überschuss von B nach 10 Jahren
+5.700,00 €
Nach 10 Jahren liegt Variante B rechnerisch um 5.700,00 € vorn.
Durchschnittliche jährliche Rendite auf den zusätzlichen Gesamteinsatz
4,75 % p. a.
Einfache Durchschnittsrendite über 10 Jahre auf den wirtschaftlichen Gesamteinsatz inkl. entgangener Miete – vor Steuern und Finanzierung, ohne Abzinsung und Zinseszins, kein interner Zinsfuß (IRR).
Zusätzlicher Gesamteinsatz von B (bis beide vermietet sind, Monat 2)
+12.000,00 €
- Unterschied einmalige Kosten (B − A, inkl. Puffer): +10.000,00 €
- Entgangene Miete gegenüber A bis Monat 2: +2.000,00 €
- Unterschied Leerstandskosten (B − A): ±0,00 €
Entgangene Miete ist ein Verzicht (Opportunitätskosten), kein tatsächlicher Geldabfluss.
Mehrmiete von B pro Monat
+150,00 €
Ausgleich ab heute
82,00 Monate
Ab gemeinsamer Vermietung: 80,00 Monate (aufgerundet 80)
Überschuss und Rendite je Zeitraum
| Zeitraum | Überschuss B − A | Rendite p. a. |
|---|---|---|
| 5 Jahre | −3.300,00 € | −5,50 % p. a. |
| 10 Jahre (gewählt) | +5.700,00 € | 4,75 % p. a. |
| 15 Jahre | +14.700,00 € | ≈ 8,17 % p. a. |
| 20 Jahre | +23.700,00 € | ≈ 9,88 % p. a. |
Daten als Tabelle anzeigen (jährlich)
| Jahr | Variante A | Variante B | B − A |
|---|---|---|---|
| 1 | 12.000,00 € | 1.500,00 € | −10.500,00 € |
| 2 | 24.000,00 € | 15.300,00 € | −8.700,00 € |
| 3 | 36.000,00 € | 29.100,00 € | −6.900,00 € |
| 4 | 48.000,00 € | 42.900,00 € | −5.100,00 € |
| 5 | 60.000,00 € | 56.700,00 € | −3.300,00 € |
| 6 | 72.000,00 € | 70.500,00 € | −1.500,00 € |
| 7 | 84.000,00 € | 84.300,00 € | +300,00 € |
| 8 | 96.000,00 € | 98.100,00 € | +2.100,00 € |
| 9 | 108.000,00 € | 111.900,00 € | +3.900,00 € |
| 10 | 120.000,00 € | 125.700,00 € | +5.700,00 € |
Formeln: Net(t) = Miete × max(0, t − Monate bis Vermietung) − einmalige Kosten inkl. Puffer − Leerstandskosten × min(t, Monate bis Vermietung). Überschuss = Net_B − Net_A am Zeitraumende. Gesamteinsatz = Net_A − Net_B, sobald beide vermietet sind. Rendite p. a. = Überschuss ÷ Gesamteinsatz ÷ Jahre × 100.
- Vereinfachte Szenariorechnung, keine Zusage: konstante Mieten, ohne Abzinsung, vor Steuern und Finanzierung, ohne Wertsteigerung und Inflation.
- Nicht enthalten: Risiko, dass eine Miete später oder gar nicht erzielt wird, sowie spätere Folgerenovierungen.
- Kosten, die in beiden Varianten gleich anfallen, fallen aus dem Vergleich heraus.
- Keine Prüfung der Marktmiete oder der rechtlichen Zulässigkeit der Mieten.
- Rechnerische Orientierung – keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung.
Weitere Vermieter-Tools: www.markus-beforth.de/vermieter-tools
So rechnet der Rechner
Für jede Variante: Miete M, Monate bis zur Vermietung L, einmalige Kosten K (inkl. Puffer p: K × (1 + p/100)) und Kosten je Leerstandsmonat C.
Kumuliert bis Monat t: Net(t) = M × max(0, t − L) − K − C × min(t, L). Der Überschuss nach H Jahren ist G = NetB(12H) − NetA(12H).
Zusätzlicher Gesamteinsatz: Rückstand von B, sobald beide vermietet sind (t₀ = größeres L): E = NetA(t₀) − NetB(t₀) – also Kostenunterschied, entgangene Miete und Unterschied der Leerstandskosten. Durchschnittliche jährliche Rendite: G ÷ E ÷ H × 100, nur wenn E positiv ist. Die entgangene Miete steckt bereits in G und wird nicht doppelt abgezogen.
Der Ausgleich ist der Zeitpunkt, ab dem B dauerhaft mindestens gleichauf liegt – anteilig angezeigt und für volle Monate aufgerundet.
Fiktives Beispiel
A: 1.000 € sofort, ohne Kosten. B: 1.150 € nach 2 Monaten, 10.000 € Renovierung. Gesamteinsatz 12.000 € (10.000 € Kosten + 2.000 € entgangene Miete). Nach 10 Jahren liegt B um 5.700 € vorn – das sind durchschnittlich 4,75 % pro Jahr auf den Gesamteinsatz. Nach 5 Jahren liegt B noch 3.300 € hinten (−5,50 % p. a.). Ausgleich nach 82 Monaten ab heute.
Du hast eine Indexmiete vereinbart? Mit dem Indexmietrechner berechnest Du die rechnerische Anpassung mit amtlichen VPI-Werten.