Heizung im Mehrfamilienhaus: Kostenvergleich für Vermieter

Welche Gebäudedaten brauchst Du zuerst?

Sammle reale Verbräuche mehrerer Abrechnungszeiträume und lass bei Bedarf eine Lastberechnung erstellen. Prüfe erforderliche Systemtemperaturen, Heizflächen, Warmwasserbereitung, Gebäudehülle und Zustand der vorhandenen Anlage. Die Energieklasse allein ersetzt diese Aufnahme nicht.

Zum Investitionsbetrag gehören nicht nur Wärmeerzeuger und Montage. Elektroanschluss, Speicher, Leitungen, Abgasweg, Nebenarbeiten und mögliche Anpassungen im Gebäude können relevant sein. Angebote sollten denselben Leistungsumfang ausweisen.

Wie trennst Du Investition und laufende Liquidität?

Vergleiche Anschaffung, Wartung, erwarteten Energiebedarf und weitere laufende Kosten über denselben Zeitraum. Förderung gehört erst dann in die Rechnung, wenn die individuellen Voraussetzungen bestätigt sind. Eine lokale Wärmeplanung ist ebenfalls keine Anschlussgarantie für das einzelne Haus.

Dopple zukünftige Betriebskosten nicht mit einem daraus abgeleiteten kapitalisierten Wertabschlag zu einem angeblichen Gesamtschaden. Lege stattdessen für jede Option dieselben Annahmen offen und zeige, wann welche Zahlung die Liquidität belastet.

Wie wird der CO₂-Anteil aus der Abrechnung zugeordnet?

Nach der Anlage zum CO₂-Kostenaufteilungsgesetz entfallen bei mindestens 22 und weniger als 27 Kilogramm CO₂ je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr 30 Prozent auf den Vermieter und 70 Prozent auf den Mieter. Der tatsächliche Ausstoß aus der Abrechnung ist maßgeblich; er darf nicht mit einer Energieklasse gleichgesetzt werden.

Hypothetisches Beispiel: Ein Haus mit 600 Quadratmetern verursacht 14 Tonnen CO₂ im Jahr. Das sind 23,33 Kilogramm je Quadratmeter. Bei rein angenommenen 120 Euro je Tonne entstehen 1.680 Euro; ohne gesetzliche Sonderfälle wären davon 504 Euro dem Vermieter und 1.176 Euro den Mietern zugeordnet. Die 120 Euro sind Rechenannahme, kein aktueller Preis und keine Prognose.

Welche drei Heizungsszenarien solltest Du vergleichen?

1. Bestand weiterbetreiben: Restlebensdauer, Wartung, Verbrauch und Ausfallreserve aufnehmen.
2. Anlage erneuern: vollständige Investition, Finanzierung und erwarteten Betrieb dokumentieren.
3. Gebäude und Anlage schrittweise entwickeln: Reihenfolge, Übergangslösung und Liquiditätsbedarf festlegen.

Prüfe jedes Szenario bei normalem und höherem Verbrauch sowie bei veränderten Energiepreisen. Das ist keine Prognose, sondern ein Belastungstest. Für den Standortkontext hilft die Immobilien-Standortanalyse.

Wie machst Du mehrere Heizungsoptionen vergleichbar?

Fordere für jede Option denselben Betrachtungszeitraum und dieselben Verbrauchsannahmen. Trenne einmalige Investitionen von jährlichen Zahlungen. Wenn ein Angebot eine Förderung bereits abzieht, das andere aber den Bruttobetrag nennt, sind die Summen noch nicht vergleichbar.

Erfasse außerdem, wann Zahlungen fällig werden. Eine wirtschaftlich interessante Lösung kann die Liquidität kurzfristig stärker belasten. Umgekehrt darf eine niedrige Anfangsinvestition nicht darüber hinwegtäuschen, dass Wartung oder Energiebedarf später höher ausfallen könnten.

Dokumentiere Unsicherheiten als Bandbreite statt als scheinbar exakte Zukunftszahl. Das gilt für Energiepreise, Lebensdauer, Reparaturen und Förderung. Entscheidend ist, ob die Finanzierung auch bei einer ungünstigeren Annahme noch tragbar bleibt.

Kopiere dieses Raster für jede Heizungsoption in Deine Unterlagen und ergänze dieselben Annahmen. So bleiben Angebote direkt vergleichbar:

• Option:
• Investition:
• Betrachtungszeitraum:
• Energieannahme:
• Wartung:
• CO₂-Anteil:
• Förderung: bestätigt oder offen
• Liquiditätsbedarf:

Beziehe Verwaltung und Fachplanung früh ein. Sie können klären, welche Verbrauchsdaten belastbar sind, welche Nebenarbeiten fehlen und wie ein Ausfall während des Umbaus aufgefangen wird. Erst danach ist ein Vergleich mehr als eine Gegenüberstellung von Gerätepreisen.

Welche Fragen gehören an Fachplanung und Verwaltung?

• Welche Last und Systemtemperatur benötigt das Gebäude tatsächlich?
• Welche Nebenarbeiten sind im Angebot enthalten?
• Wie werden Warmwasser und Spitzenlast abgedeckt?
• Welche Wartungs- und Energiekosten beruhen auf welchen Annahmen?
• Welche Förderung ist für dieses Objekt bestätigt?
• Welche Reserve bleibt nach der Investition?

Die aktuelle Gesetzesfassung zur Energie- und Wärmeversorgung von Gebäuden findest Du bei Gesetze im Internet. Die Anwendung und mögliche Pflichten sollten für das konkrete Objekt fachlich geprüft werden. Zum Preis- und Versorgungsrisiko ergänzt der Artikel Gasspeicher und Gasversorgung.

Ergänze zu jedem Angebot eine Liste offener Punkte. Dazu zählen fehlende Netzprüfung, unklare Warmwasserlösung, nicht bestätigte Förderung oder Nebenarbeiten ohne Preis. Eine scheinbar genaue Endsumme ist nicht belastbar, solange solche Positionen fehlen. Entscheide erst, wenn technische Eignung und Finanzierung gemeinsam dokumentiert sind.

Häufige Fragen