Disagio bei der Anschlussfinanzierung: Vorteile, Nachteile und Rechenbeispiel

Wie berechnest Du Auszahlungsbedarf und Nominalschuld?

Ein vereinfachtes Beispiel aus dem Video beginnt mit 800.000 Euro Ablösebedarf. Bei 90 Prozent Auszahlung ergibt 800.000 ÷ 0,90 einen Nominalbetrag von 888.888,89 Euro. Das Disagio beträgt 88.888,89 Euro. Genau um diesen Betrag ist die anfängliche Nominalschuld höher.

Ohne Disagio ergeben 4 Prozent auf 800.000 Euro zunächst 32.000 Euro Zins. Mit der im Video angenommenen Kondition von 2,77 Prozent auf 888.888,89 Euro sind es zunächst 24.622,22 Euro. Die Differenz beträgt zum Start 7.377,78 Euro pro Jahr beziehungsweise 614,81 Euro pro Monat – jeweils vor Steuern und Tilgung.

Die 2,77 Prozent sind eine Annahme aus dem Video, kein aktuelles Angebot und kein Beleg für einen identischen Effektivzins. Der Tilgungsverlauf verändert die Beträge. Eine garantierte Hochrechnung über zehn Jahre wäre deshalb irreführend.

Die niedrigere anfängliche Zinszahlung darf deshalb nicht isoliert gelesen werden. Eine andere Tilgung verändert Rate und Restschuld; Gebühren und weitere Vertragskosten können den Vergleich ebenfalls beeinflussen. Maßgeblich ist, was während der gesamten Zinsbindung gezahlt wird und welche Schuld am Ende verbleibt.

Wann kann ein steuerlicher Effekt entstehen?

Unter der vereinfachenden Annahme eines Grenzsteuersatzes von 42 Prozent und eines vollständigen Sofortabzugs ergäbe 88.888,89 × 42 Prozent einen rechnerischen Effekt von 37.333,33 Euro. Das ist keine zugesagte Erstattung. Steuerkurve, Zeitpunkt, Einkunftsart und persönliche Voraussetzungen entscheiden über die tatsächliche Wirkung.

Wird Zinsaufwand zeitlich vorgezogen, steht später entsprechend weniger Zinsabzug zur Verfügung. Bilanzierung und Überschussrechnung sind außerdem nicht dasselbe. Darum gehört die konkrete Gestaltung vor Abschluss in die individuelle steuerliche Prüfung.

Plane die Tragfähigkeit so, dass sie nicht von einem bestimmten Erstattungszeitpunkt abhängt. Wenn eine steuerliche Wirkung später eintritt oder geringer ausfällt, müssen Rate, Instandhaltung und weitere Verpflichtungen trotzdem bedient werden können.

Warum muss die Marktüblichkeit geprüft werden?

Bei Vorauszahlungen für eine Nutzungsüberlassung von mehr als fünf Jahren sieht § 11 Absatz 2 Satz 3 EStG grundsätzlich eine Verteilung vor. Satz 4 nimmt ein Disagio davon aus, soweit es marktüblich ist. Der Bundesfinanzhof entschied am 8. März 2016, IX R 38/14, dass eine Vereinbarung mit einer Geschäftsbank wie unter fremden Dritten Marktüblichkeit indizieren kann. Dieses Indiz ist widerlegbar. Ein Disagio von 10 Prozent ist kein automatischer Freibrief; die Sache wurde zur weiteren Prüfung zurückverwiesen.

Die Entscheidung ersetzt daher weder eine Einzelfallprüfung noch die Beratung zur eigenen Finanzierung. Sie zeigt nur, warum Vertrag, Konditionen, Marktvergleich und tatsächliche Durchführung dokumentiert werden sollten.

Welche Nachteile und Risiken hat ein Disagio?

• Die Nominalschuld steigt im Beispiel um 88.888,89 Euro.
• Bei einem Referenzwert von 1 Million Euro würde der einfache Quotient von 80 auf 88,89 Prozent steigen; der bankinterne Beleihungswert kann davon abweichen.
• Konditionen können schlechter ausfallen oder die Bank kann die Gestaltung ablehnen.
• Der angenommene Steuereffekt kann geringer, später oder gar nicht eintreten.
• Die höhere Anfangsschuld kann auch bei Verkauf oder späterer Refinanzierung eine höhere Restschuld hinterlassen; entscheidend ist der konkrete Tilgungsverlauf.
• Zusätzliche Liquidität für einen Neukauf erhöht das Gesamtrisiko. Wertsteigerung ist nicht garantiert.

Die Finanzierung sollte deshalb auch ohne angenommene Erstattung und bei steigenden Kosten tragfähig bleiben. Rate, Tilgung und anfängliche Restschuld müssen getrennt betrachtet werden.

Auch ein geplanter Verkauf ist kein sicherer Ausweg. Verkaufspreis, Vorfälligkeit und verbleibende Schuld können anders ausfallen als erwartet. Wer die freigesetzte Liquidität erneut investiert, sollte deshalb beide Objekte und beide Finanzierungen in einer gemeinsamen Belastungsrechnung betrachten.

Wie vergleichst Du Angebote im Bankgespräch?

1. Mindestens zwei Angebote mit identischer Laufzeit, Auszahlung und Tilgung vergleichen.
2. Effektivzins, Gesamtzahlungen und Restschuld nebeneinanderstellen.
3. Bonitäts- und Objektdokumente vollständig vorbereiten.
4. Auszahlungs- und Zahlungsweg schriftlich nachvollziehen.
5. Marktüblichkeit der Konditionen dokumentieren.
6. Mit dem Steuerberater die persönliche Situation und gegebenenfalls § 15b EStG prüfen.

Bitte die Bank außerdem darum, Nominalbetrag, tatsächlichen Auszahlungsbetrag, anfängliche Rate und prognostizierte Restschuld eindeutig auszuweisen. Stelle beide Varianten in derselben Tabelle gegenüber. So bleibt sichtbar, ob ein vermeintlicher Liquiditätsgewinn aus niedrigeren laufenden Zahlungen, höherer Verschuldung oder einem zeitlich vorgezogenen Aufwand stammt.

Das ist weder ein standardisiertes Steuersparprodukt noch eine Bankvermittlung. Für die allgemeine Abwägung mehrerer Optionen kann die Franklin-Methode helfen; sie ersetzt keine Finanzrechnung. Wie die Standortseite einer Investition geprüft wird, zeigt die Immobilien-Standortanalyse.

Dieser Artikel bietet allgemeine Informationen. Konditionen, Finanzierung, Vertragsfolgen und steuerliche Behandlung müssen Bank und Steuerberatung für Deinen Einzelfall prüfen.

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