Basel 4 und Immobilienfinanzierung: Beleihung und Risikogewichte verstehen

Wie unterscheiden sich Kaufpreis, Kredit und Bankwert?

Hypothetisches Beispiel: Ein Objekt kostet 500.000 Euro, der Kredit beträgt 450.000 Euro und die Bank setzt intern 400.000 Euro an. Der Kredit entspricht 90 Prozent des Kaufpreises, aber 112,5 Prozent des Bankwertansatzes. Beide Quoten beschreiben unterschiedliche Beziehungen.

Frage deshalb, welche Wertbasis die Bank verwendet und wie sie ermittelt wurde. Aus dem Kaufpreis allein lässt sich weder der Beleihungsauslauf der Bank noch das aufsichtsrechtliche Risikogewicht sicher ableiten.

Wie die Nutzung die Klassifikation beeinflussen kann

Eigennutzung, Vermietung und Entwicklung können unterschiedlich eingeordnet werden. Bei einkommensproduzierenden Immobilien kann die Abhängigkeit des Kredits vom Objekt-Cashflow eine Rolle spielen. Weitere Voraussetzungen und Prüfungen beeinflussen die Behandlung.

Daraus folgt weder, dass alle Vermieter automatisch schlechter behandelt werden, noch dass jedes Entwicklungsprojekt pauschal dasselbe Risikogewicht erhält. Universelle Zinsklippen oder garantierte Eigennutzerkonditionen lassen sich daraus nicht ableiten.

Warum ist der Output Floor kein Zinsboden?

Der Output Floor begrenzt, wie weit die mit internen Modellen berechneten Eigenkapitalanforderungen unter einem standardisierten Vergleich liegen dürfen. Er ist kein Mindestzins für Kunden und wirkt nicht bei jedem Kredit identisch.

Die Bundesbank erläutert das EU-Bankenpaket. Der verbindliche europäische Rechtstext zur CRR III ist bei EUR-Lex abrufbar. Für Dein Angebot bleibt entscheidend, wie das Institut die Regeln auf Objekt und Kreditstruktur anwendet.

Welche acht Fragen machen das Angebot verständlicher?

1. Welche Klassifikation nutzt die Bank für das Objekt?
2. Welche Wertbasis liegt dem Angebot zugrunde?
3. Welche Annahmen gelten für Miete, Leerstand und Kosten?
4. Welche Sicherheiten werden angesetzt?
5. Warum hat sich eine Kondition gegenüber dem ersten Angebot geändert?
6. Wie verändert weniger Darlehen die Kondition?
7. Welche Unterlagen fehlen und bis wann?
8. Wie unterscheiden sich Laufzeit, Flexibilität und Restschuld?

Eine lange Zinsbindung ist nicht pauschal besser. Sie tauscht Planungssicherheit gegen Kondition und Flexibilität. Vergleiche deshalb gleichartige Varianten und beginne eine Prolongation rechtzeitig.

Wie vergleichst Du Klassifikation und Belastung?

Bitte die Bank, Änderungen gegenüber einem früheren Angebot konkret zu benennen. Ein höherer Zins kann aus Refinanzierung, verändertem Objektwert, anderer Kreditstruktur oder interner Bewertung entstehen. Ohne Erläuterung lässt sich nicht bestimmen, welcher Faktor tatsächlich ausschlaggebend war.

Erstelle für jedes Angebot eine Zeile mit Kreditbetrag, Auszahlung, Rate, Zinsbindung, Tilgung, Sondertilgung und Restschuld. Ergänze verlangte Sicherheiten und Bedingungen. So wird sichtbar, wenn eine günstigere Kondition nur durch weniger Flexibilität oder mehr eigene Mittel erreicht wird.

Bei vermieteten Objekten solltest Du die Cashflowannahmen der Bank mit Deiner eigenen Rechnung abgleichen. Welche Miete wird anerkannt? Welche Bewirtschaftungskosten und Leerstände werden abgezogen? Eine Abweichung kann wichtiger sein als ein kleiner Unterschied beim Zinssatz.

Halte schließlich fest, wie lange das Angebot gilt und welche Unterlagen noch geprüft werden. Eine mündliche Indikation ist keine verbindliche Zusage. Plane Reserven so, dass das Vorhaben nicht von der günstigsten denkbaren Einstufung abhängt.

Wie grenzt sich Basel 4 vom Kapitalpuffer ab?

Der Kapitalpuffer-Artikel erklärt die Ebene des Instituts. Der Beitrag zur Anschlussfinanzierung mit Disagio zeigt, warum ein niedrigerer Nominalzins nicht isoliert bewertet werden darf.

Bewahre die schriftliche Erläuterung der Bank zusammen mit dem Angebot auf. Bei einer späteren Prolongation kannst Du dann prüfen, ob Nutzung, Miete, Wertbasis oder Sicherheiten anders bewertet werden. Das ist aussagekräftiger als die Annahme, jede Konditionsänderung stamme unmittelbar aus „Basel 4“.

Aufsichtsregeln erklären mögliche Kosten- und Risikotreiber. Sie ersetzen weder das schriftliche Kreditangebot noch die Prüfung Deiner Tragfähigkeit.

Häufige Fragen